房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)：2010年，謹(jǐn)慎樂(lè)觀
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來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
顧云昌（中國(guó)住宅房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任）：購(gòu)房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房?jī)r(jià)需走向平穩(wěn)
隨著大家買地積極、買房積極，房?jī)r(jià)、地價(jià)都往上漲了。我們國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)“保八”沒(méi)有懸念，和老百姓的買房是分不開的。老百姓買新房花了2.7萬(wàn)億，我估計(jì)到年底3.5萬(wàn)億沒(méi)問(wèn)題。這是新房，還有舊房，加上二手房一共是5萬(wàn)億，老百姓一年花了5萬(wàn)億買房，國(guó)民經(jīng)濟(jì)零售總額去年是10萬(wàn)億。老百姓買房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)多大，消費(fèi)的力量多大，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，我看房地產(chǎn)的功勞是最大的。
但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得比較快，既要保持銷售投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，同時(shí)房?jī)r(jià)要漲得平穩(wěn)一點(diǎn)兒，這是大家希望的，其實(shí)開發(fā)商也這樣希望，房?jī)r(jià)不能漲太快，危險(xiǎn)在后面。所以，我們溝通討論如何保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。
毛大慶（萬(wàn)科地產(chǎn)北京總經(jīng)理）：政府應(yīng)給市場(chǎng)明確信息 即時(shí)調(diào)整政策走向
目前31個(gè)城市有萬(wàn)科的住宅，這31個(gè)城市是有代表性的，其中十六七個(gè)城市萬(wàn)科的占有率是前三名，所以我們對(duì)市場(chǎng)的溫度是比較敏感的。今年第四季度到明年第一季度，我們對(duì)市場(chǎng)基本的看法是量跌價(jià)漲。北京今年第四季度整個(gè)交易總量已經(jīng)接近2006年最高峰的峰值，量接近2006年，但是交易總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2006年。
北京市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年土地出讓量到目前為止還沒(méi)有完成計(jì)劃，但土地出讓的總價(jià)已經(jīng)完成了年初的預(yù)算，證明土地貴了。但是看一看今年拿到地的企業(yè)，其實(shí)并不是那么多。沒(méi)有拿到地的企業(yè)明年是不是能很快補(bǔ)充上地呢？在北、上、廣、深仍然很困難，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)包括熱度一下要降到比較平和的程度確實(shí)比較難。那么，對(duì)于自己是不是可以很快拿到地有疑惑的企業(yè)，減慢銷售速度，有相對(duì)的存貨，用這樣的手法是相當(dāng)一批企業(yè)的做法。
現(xiàn)在，國(guó)家仍然在財(cái)政上、利率上一方面采取積極的態(tài)度，一方面在探討如何退出。一方面在防止由于貨幣寬松政策導(dǎo)致通貨膨脹危險(xiǎn)；另一方面又擔(dān)心感冒剛好，甚至還沒(méi)好，會(huì)不會(huì)反復(fù)成肺炎。通過(guò)這一輪的拉動(dòng)自己的信心加強(qiáng)了，但是我們的手法仍然很單一，我們?nèi)匀徽f(shuō)不出來(lái)我們經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)新能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力上找到特別核心的亮點(diǎn)，外貿(mào)我不認(rèn)為有亮點(diǎn)可談，在這種情況下房地產(chǎn)仍然是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的推動(dòng)力。好的辦法無(wú)外乎政府要有規(guī)律地給市場(chǎng)以比較明確的信息，要有足夠量的陸陸續(xù)續(xù)推出的積極政策。再一個(gè)要在小型的貨幣政策上調(diào)整，小幅調(diào)整，小幅放開。
李戰(zhàn)洪（金科地產(chǎn)副總裁）：未來(lái)房產(chǎn)形勢(shì)整體向好 開發(fā)商還需謹(jǐn)慎判斷
上半年開發(fā)商做事的方法和下半年完全不一樣，從2008年包括今年春節(jié)前后，基本上企業(yè)以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。進(jìn)入春天，那波行情來(lái)了以后，現(xiàn)在基本上解決了現(xiàn)金流的問(wèn)題，開發(fā)商就有了以利潤(rùn)率為導(dǎo)向的底氣，現(xiàn)在才有價(jià)格不停地攀升，所以是否以利潤(rùn)率為導(dǎo)向、時(shí)間能夠走多久是從四季度開始到明年非常關(guān)鍵的問(wèn)題。原來(lái)是以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為以利潤(rùn)率為導(dǎo)向，這是第一個(gè)判斷。
第二個(gè)判斷是從整體的宏觀形勢(shì)考慮，我認(rèn)為整體的形勢(shì)向好。我看過(guò)世界銀行的一份資料，就是每投資100億，房地產(chǎn)能產(chǎn)生170億—220億的地產(chǎn)需求，而且每銷售100億的房屋能夠帶動(dòng)130億—170億的其他需求，所以從內(nèi)需來(lái)拉動(dòng)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，我想房地產(chǎn)在不短的時(shí)間內(nèi)還是提高GDP的主要手段。
第三個(gè)判斷是城市化率，中國(guó)的城市化率大概45%，而且從2007年10月份大調(diào)整以來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，今后的發(fā)展是在二、三、四線城市均衡發(fā)展，這是我們企業(yè)的布局。我們調(diào)整中發(fā)現(xiàn)，在城市化率比較低的城市，就是二、三、四線城市，這波房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)候抗風(fēng)險(xiǎn)能力特別強(qiáng)。45%的城市化率說(shuō)明按照每年平均1.5%的增長(zhǎng)率，如果到70%才成熟，房地產(chǎn)趨向比較平穩(wěn)，我換算過(guò)，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)至少還有16年的好時(shí)光。
這是我的三個(gè)判斷，房地產(chǎn)形勢(shì)整體上未來(lái)是向好的，而且從量?jī)r(jià)分析來(lái)說(shuō)，我想至少在半年之內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商有做利潤(rùn)率的底氣，半年之后有沒(méi)有做利潤(rùn)率的底氣，是不是還要追求現(xiàn)金流，這個(gè)還有待判斷。
張?jiān)牛ㄟh(yuǎn)洋地產(chǎn)香港公司副總經(jīng)理）：對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析需堅(jiān)持兩大原則
關(guān)于對(duì)市場(chǎng)的判斷我想先說(shuō)一個(gè)前提，任何的預(yù)測(cè)和判斷市場(chǎng)，我覺(jué)得是上帝的事情，是非常難做的。遠(yuǎn)洋對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)過(guò)往的分析和對(duì)未來(lái)的判斷，我們堅(jiān)持兩個(gè)原則。
第一，戰(zhàn)略原則，如果把2007、2008年的金融危機(jī)，和十年之前的亞洲金融危機(jī)拿出比較，特別是東京的日經(jīng)指數(shù)，或者是香港恒生指數(shù)的走勢(shì)圖來(lái)看，1997、1998年的危機(jī)和2007、2008年的危機(jī)是非常相似的，它們的波幅還有斜率兩張表幾乎是完全一樣的，即使是這樣的情況，也很難判斷市場(chǎng)或者做市場(chǎng)的分析。我們做什么呢？我們認(rèn)為戰(zhàn)略布局，可能是至關(guān)重要的，如果不是從自我修為去看待全局，就會(huì)很被動(dòng)。
第二，堅(jiān)持現(xiàn)金原則，銷售產(chǎn)生的是現(xiàn)金流，地產(chǎn)公司對(duì)現(xiàn)金回款，現(xiàn)在與以前相比，已然非常嚴(yán)格，這一點(diǎn)是從經(jīng)驗(yàn)中得出的。我們也相信未來(lái)的十年、十五年隨著中國(guó)人口紅利的增長(zhǎng)，地產(chǎn)同行應(yīng)該面臨一個(gè)黃金(1116.70,10.10,0.91%)的年代，而過(guò)往的十年，房地產(chǎn)面臨的是鍍金年，所以房地產(chǎn)的市場(chǎng)真正爆發(fā)是在后頭。
成實(shí)（沿海副總經(jīng)理）：土地政策決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走向
現(xiàn)在的開發(fā)商用一個(gè)詞表達(dá)就是外表風(fēng)光，內(nèi)心彷徨，去年的時(shí)候大家都說(shuō)冬天來(lái)了，開發(fā)商很緊張，準(zhǔn)備過(guò)冬，結(jié)果沒(méi)想到過(guò)了年這么好。但是現(xiàn)在形勢(shì)這么好開發(fā)商是不是很開心、很放松呢？我告訴大家，還是非常謹(jǐn)慎的，非常小心的。為什么這樣說(shuō)？因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)真正的自由市場(chǎng)，是一個(gè)政策市場(chǎng)，從遠(yuǎn)期政策來(lái)看，中國(guó)的土地政策決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果中國(guó)土地政策不改，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是永遠(yuǎn)向好的。
從短期來(lái)講，今年是為了保八，明年可能保九，后年保十，保來(lái)保去不知道保到什么時(shí)候，能不能保就不知道了，因?yàn)楝F(xiàn)在的保八是一個(gè)很短的事業(yè)。在這樣的情況下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，我跟在座的同行一樣，對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)非�？春�，因?yàn)楣┬桕P(guān)系在這里。中國(guó)還有一個(gè)特別的現(xiàn)象，是我們?cè)谧鼋?jīng)濟(jì)分析的時(shí)候沒(méi)有注意的，每次好像危機(jī)來(lái)了也沒(méi)什么可怕，因?yàn)橹袊?guó)有幾億的農(nóng)民，他們還沒(méi)有完全進(jìn)入城市。為什么西方國(guó)家不行，因?yàn)榇罅康某鞘谢灰鞘欣锩娴漠a(chǎn)業(yè)功能有問(wèn)題，一旦失業(yè)對(duì)國(guó)家影響很大，中國(guó)的農(nóng)民失業(yè)沒(méi)關(guān)系，回家有飯吃，這就是中國(guó)的現(xiàn)狀。
為什么經(jīng)歷那么多危機(jī)中國(guó)社會(huì)還可以戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢走過(guò)來(lái)？是因?yàn)橛袔變|農(nóng)民給我們打底。我們現(xiàn)在看到的繁榮，只能看到十多年，中國(guó)社會(huì)要長(zhǎng)期健康的發(fā)展，一定要做一些根本的改變。所以，作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講肯定是看好的，我們說(shuō)的長(zhǎng)遠(yuǎn)是中長(zhǎng)遠(yuǎn)，從短期來(lái)講我不能說(shuō)明年會(huì)怎么樣，我現(xiàn)在根本不敢說(shuō)明年會(huì)怎么樣。因?yàn)榇蠹抑垃F(xiàn)在流動(dòng)性過(guò)剩這么嚴(yán)重，整個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題又沒(méi)有解決，這種短期波幅是很大的，短期的波幅對(duì)企業(yè)是致命的，你不要說(shuō)長(zhǎng)期好，但是你過(guò)不了短期的坎。所以對(duì)企業(yè)來(lái)講不要太多關(guān)注未來(lái)會(huì)怎么好，因?yàn)楹貌缓梅康禺a(chǎn)企業(yè)都是短暫性的�，F(xiàn)在好成這個(gè)樣子我們都心慌了，漲得太快了，明年還能不能漲，土地能不能上去，現(xiàn)在地王不少了，這個(gè)錢拿來(lái)要不要買，不買的話明年沒(méi)有開發(fā)量了，買的話這么高。所以，明年怎么樣真的很難說(shuō)，企業(yè)應(yīng)該做好兩手準(zhǔn)備，中國(guó)的開發(fā)商大家都要做好準(zhǔn)備，好的時(shí)候要怎么樣，不好的時(shí)候要怎么樣。
范小沖（陽(yáng)光100副總經(jīng)理）：明年房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲缺乏基礎(chǔ)
中國(guó)房地產(chǎn)跟政策非常相關(guān)，包括土地政策，包括二元結(jié)構(gòu)，中國(guó)之所以現(xiàn)在土地資源這么稀缺，低價(jià)暴漲，實(shí)際上跟二元結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。中國(guó)解放之后，把土地變成城市用地和農(nóng)村用地，現(xiàn)在城市化就是農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，在20世紀(jì)80年代的時(shí)候，中國(guó)城市人口只有2億人，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了6億人，大家為什么說(shuō)外地人買房多，實(shí)際上從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)原住民了。但是，土地并沒(méi)有帶過(guò)來(lái)。所以，中國(guó)實(shí)際上接近96%的土地不是城市用地。在未來(lái)10—20年中，還將近有3億人口要進(jìn)入城市，這3億人是什么概念？就是一個(gè)美國(guó)，可能是歐洲的多少個(gè)城市，巨大的人口進(jìn)來(lái)但是土地并沒(méi)有帶來(lái)。
如果土地政策發(fā)生改變，真是同地同權(quán)，集體土地也能夠供應(yīng)出來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)格局就會(huì)發(fā)生巨大的變化。當(dāng)年城市土地可以買賣，房屋擁有產(chǎn)權(quán)是巨大財(cái)富，而農(nóng)村巨大的土地由于不可以流通，不可以改變用途，所以現(xiàn)在沒(méi)有價(jià)值。一旦出了這個(gè)政策以后，對(duì)房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的沖擊。所以現(xiàn)在成都、重慶正在對(duì)城鄉(xiāng)一體化做一些試點(diǎn)，未來(lái)是什么不知道。今年確實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)最值得記憶的一年，年初1月份房地產(chǎn)已經(jīng)降到最低點(diǎn)，有時(shí)候在一兩個(gè)星期一個(gè)省都沒(méi)有一套的成交量�，F(xiàn)在卻成了沸點(diǎn)，達(dá)到了量?jī)r(jià)最高的一年，未來(lái)怎么樣？現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)比判斷氣候要難多了，氣候可以知道未來(lái)會(huì)怎么樣，但是房地產(chǎn)大家不知道，比如說(shuō)優(yōu)惠政策到期后會(huì)不會(huì)延續(xù)，我們就更不知道了，反正我們至少感覺(jué)到不會(huì)像2008年或者今年1月份那時(shí)候，為了保生存，為了現(xiàn)金流大家不惜賤賣，而且是為了生存打折造成價(jià)格下跌。
現(xiàn)在大家去庫(kù)存化也都完成了，糧食也都收回來(lái)了，所以這段時(shí)間不會(huì)出現(xiàn)這種極端現(xiàn)象，但是會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像今年持續(xù)的暴漲，我想也不會(huì)，因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)現(xiàn)在還沒(méi)有反彈，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在雖然大家看到了保八成功，但是必定是冬天里的一把火，靠4萬(wàn)億的救市，靠寬松的貨幣政策，實(shí)際上并沒(méi)有使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)真正全面的復(fù)蘇。是不是可持續(xù)？現(xiàn)在也是未知的。因?yàn)閮?nèi)在的原因是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)并沒(méi)有很好地完成轉(zhuǎn)型。在明年也不可能看到中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是持續(xù)高漲健康的，所以轉(zhuǎn)型和慢慢的撤火應(yīng)該是主導(dǎo)。今年和去年的宏觀政策的因必然會(huì)造成明年的果，因果關(guān)系是有關(guān)的，明年繼續(xù)暴漲下去也缺乏基礎(chǔ)。
滕威林（中國(guó)國(guó)際金融公司執(zhí)行董事總經(jīng)理）：中國(guó)負(fù)債率增大將催破房地產(chǎn)泡沫
從中期來(lái)看肯定是看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，說(shuō)實(shí)話人口紅利能夠持續(xù)一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠帶來(lái)更好的需求。我還想增加一點(diǎn)，中國(guó)的負(fù)債率問(wèn)題，中國(guó)1997年金融危機(jī)、2008年全球的金融危機(jī)，中國(guó)都度過(guò)了，其中有一個(gè)很重要的原因就是中國(guó)的負(fù)債率比較低。第一，國(guó)家作為政府負(fù)債率比較低；第二，中國(guó)老百姓不僅不借錢花還把錢都存起來(lái)；這跟美國(guó)人不一樣，美國(guó)人把后面幾代人的錢都花了，美國(guó)人跟中國(guó)人有很大不同。但是要注意一下居民的負(fù)債率提高，還有政府的負(fù)債率提高，當(dāng)企業(yè)負(fù)債率高破產(chǎn)的時(shí)候，回旋的余地就比較小了，當(dāng)然美國(guó)向全世界發(fā)債。相比之下，中國(guó)政府之所以能夠出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策，房地產(chǎn)能夠拿到這么多貸款，實(shí)際上跟負(fù)債率有關(guān)，國(guó)家有底氣。
判斷中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)榕菽傄疲康禺a(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就是周期性的行業(yè)，再加上政策性的因素，坡度就更大。什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)？什么時(shí)候泡沫破？大家搞不清楚，但是有一個(gè)指標(biāo)大家注意一下，什么時(shí)候中國(guó)的負(fù)債率起來(lái)了，因?yàn)橹袊?guó)企業(yè)的負(fù)債率并不低，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都不低，這個(gè)問(wèn)題不大，只要政府、居民的負(fù)債率低就來(lái)回轉(zhuǎn)。如果再過(guò)十年八年，看到社保的壓力、養(yǎng)老的壓力，壓力全出來(lái)了，政府也慢慢沒(méi)錢了，居民一對(duì)養(yǎng)兩對(duì)老人也沒(méi)錢了，居民的負(fù)債率也起來(lái)了，這時(shí)候就是中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫要破滅了，國(guó)民負(fù)債率很高。
談房?jī)r(jià)不要談總體概念，最好分開來(lái)談。高端房?jī)r(jià)和中低端房?jī)r(jià)分化是必然的，城里的房子面積太大，在香港幾百萬(wàn)年薪住1000英尺的豪宅，在中國(guó)300平方米算豪宅，實(shí)際上中國(guó)的土地資源是非常稀缺的，城里的土地資源是極其稀缺的，但是咱們住的面積實(shí)際上還非常大。
趙民（北京正略鈞策房地產(chǎn)研究中心總裁）：資本市場(chǎng)及股市將影響明年房?jī)r(jià)走勢(shì)
現(xiàn)在來(lái)評(píng)判明年的形勢(shì)都是胡說(shuō)八道。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還沒(méi)開，一個(gè)月以后再說(shuō)我覺(jué)得更有譜，明年影響經(jīng)濟(jì)的重大事情我覺(jué)得有兩個(gè)，明年到底改革的力度有多大？中央的財(cái)稅體制改革改不改？我的看法是只要這個(gè)不改，房?jī)r(jià)是下不來(lái)的。只要財(cái)稅進(jìn)行第二輪的大改革，地方財(cái)政如果不依靠出賣土地來(lái)解決民生問(wèn)題，房地產(chǎn)的價(jià)格就有可能下來(lái)，我講的這是一個(gè)大形勢(shì)，如果這個(gè)明年不動(dòng)，價(jià)格肯定下不來(lái)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)高根本原因是在地方政府，地方政府要靠賣地增加財(cái)政收入，要完成社會(huì)責(zé)任、民生問(wèn)題。
第二個(gè)影響明年房?jī)r(jià)走勢(shì)的我認(rèn)為是資本市場(chǎng)和股市。明年整個(gè)股市的好壞到底怎么樣，我覺(jué)得還有幾個(gè)因素。美國(guó)現(xiàn)在的失業(yè)率高達(dá)10%，好多事情還沒(méi)有徹底過(guò)關(guān)，比如說(shuō)醫(yī)療改革的問(wèn)題，這些事情還有很大的不確定性。所以我覺(jué)得剛才各位所講都是隱含在大前提下面的結(jié)論，我講的是隱含在大前提之前的結(jié)論。中央工作會(huì)議結(jié)束后，才能夠明確剛才大家所講的，我們要看中央工作會(huì)議明年改革的力度。
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